出租房屋沒簽合同也要繳稅嗎？個人出租住房應繳稅費全解析

個人將名下住房出租收取租金，即使未與房客簽訂書面租賃合同，只要租賃事實存在、有實際租金收入，依法仍須申報繳納相關稅費。以下針對「上海房東出租二手房、月租金800元、未簽合同卻被當地稅務局要求繳納房屋所得稅」的情況，整理相關規定與繳稅方式。

一、沒簽合同，可以不繳稅嗎？

不可以。是否簽訂書面合同並不是課稅的前提條件。稅務機關認定納稅義務的依據是「租賃事實」與「實際取得的租金收入」，而非合同本身。即使雙方只有口頭約定，只要房屋確實出租並收取租金，房東就有申報納稅的法定義務。若拒不申報，稅務機關有權依法核定應納稅額並追繳，還可能加收滯納金或處以罰款。因此，「沒簽合同就可以不繳稅」的想法在法律上是站不住腳的。

二、個人出租住房需要繳納哪些稅費？

根據《財政部 國家稅務總局關於廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號），自2008年3月1日起，個人出租住房供他人居住，需繳納以下稅費：

1. 營業稅（現由增值稅取代）

按租金收入的1.5%計算；若月租金未達到3000元，可免徵營業稅。本案月租金租金僅800元，屬於免徵範圍。（提示：2016年5月「營改增」全面推開後，此稅目已由增值稅取代，個人出租住房仍適用5%征收率減按1.5%計算的優惠政策。）

2. 房產稅

按租金收入的4%繳納。

3. 個人所得稅（俗稱「房屋所得稅」）

在查實徵收方式下，以每月租金收入依次扣除已繳納的其他稅費及允許扣除的修繕費（每次以800元為限）：餘額超過4000元的，再減除20%的費用後，按10%的優惠稅率計算；餘額未超過4000元的，則減除800元費用後按10%計算。

4. 城市維護建設稅及教育費附加

以實際繳納的營業稅（增值稅）稅額為基數：城建稅按7%、教育費附加按3%、地方教育費附加按1%分別計算繳納。

三、房客換了又換，稅到底怎麼算？

個人出租住房的相關稅費原則上按月計算，以實際取得的租金收入為準。房客更換、中途退租或房屋空置期間沒有租金收入的部分，本來就不產生相應稅款，因此不必擔心「按一年整算而吃虧」。申報時如實填報各期實際收到的租金即可；若稅務機關採取核定徵收方式，也會依實際租賃情況核定，並非一律按全年滿租計算。

四、給房東的建議

1. 主動向主管稅務機關或辦稅服務廳說明出租情況，補辦申報手續，避免因逾期被加收滯納金或罰款。
2. 日後出租時與房客簽訂書面租賃合同，明確租金金額、租期與付款方式，既能保障雙方權益，也便於留存憑證、準確計稅。
3. 各地對個人出租住房可能另有按綜合征收率代徵等簡化措施，實際應納稅額請以當地稅務機關的核定為準。